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16 de Maio de 2021

Cotas condominiais como cobra-las de maneira mais rápida e eficaz utilizando o processo de execução!

A Formação do Título Executivo Judicial de Cotas Condominiais e sua Cobrança a Luz do Código de Processo Civil de 2015.

Marcos Vinicius Goulart, Advogado
ano passado

Artigo sobre ilegalidade das cobranas de taxas condominiais antes da entrega do imvel por Wesley Barros do Wellington Barros Advogados Associados

Com o advento do Novo Código de Processo Civil, mais especificamente pela redação do artigo 784, inciso X, do CPC, os débitos condominiais passaram a ser considerados como títulos executivos extrajudiciais, o que trouxe significativas vantagens para os credores, mas afinal, como faço para usar tal procedimento e quais as vantagens? Vamos ver?!

Na dinâmica da nova Lei o credor poderá adotar três espécies de ações para ver seu crédito adimplido, a ação de conhecimento (artigo 318 e seguintes, CPC), a ação monitória (artigo 700 e seguintes, CPC) e a ação de execução de título extrajudicial (artigo 771 e seguintes, CPC), sendo que cada procedimento traz suas regras e requisitos específicos, sendo que na ordem colocada o primeiro é o mais moroso e o último o mais rápido.

Entrementes, o que vai determinar que procedimento adotar é a documentação que o credor possui a fim de realizar a cobrança de tais créditos, sendo que para propositura de ação de conhecimento poderá se produzir, no curso do processo, prova da constituição da dívida, já na ação monitória é necessário que ação seja ajuizada com prova escrita da dívida, no entanto, documentação sem eficácia de titulo executivo e para propositura de ação executiva, a mais vantajosa, é necessário de prova escrita com eficácia de titulo executivo reunindo-se um rol especifico de documentos.

Neste ínterim, para formação do título executivo se faz necessário a reunião do título de propriedade ou posse (certidão de matricula e/ou compromisso de compra e venda), da ata de eleição do sindico, da ata da previsão orçamentária do valor a ser cobrado com especificação do rateio, da segunda via dos boletos não pagos e de planilha de cálculo descriminando o valor atualizado do credito, ainda, por cautela, recomenda-se a juntada de prova de que a cobrança fora encaminhada ao devedor, a fim de evitar imbróglios desnecessários ao adimplemento do crédito, formando-se assim o necessário para propositura da ação executiva.

Pois bem, reunindo a documentação necessário basta ajuizar a ação executiva competente, assim ao invés de uma intimação para a apresentação de defesa o devedor será intimado a realizar o pagamento do débito discriminado no prazo de 3 (três) dias contados de sua citação (artigo 829, CPC), cumpre destacar que aqui o prazo conta da citação e não da juntada do mandado nos autos, sendo que o não pagamento no prazo assinalado permite a prosseguimento da execução com os atos expropriatórios, como bloqueio de valores diretamente em conta ou até mesmo a penhora do imóvel que deu origem a divida condominial.

Cumpre destacar que a ação de conhecimento, em que pese a possibilidade de tutelas antecipadas, vai gerar uma intimação para apresentar defesa no prazo de 15 (quinze) dias úteis, seguida de uma réplica em mais 15 (quinze) dias úteis, uma fase de produção de provas que poderá durar meses ou anos, para então obter-se uma sentença, passiva de recurso, ou seja, é um procedimento extremamente moroso, o procedimento monitório, em que pese mais rápido que o processo de conhecimento, quando comparado ao processo de execução ainda é lento de mais para garantir a satisfação rápida do crédito.

Ademais, poderá o exequente/credor desde a propositura da ação executiva pedir ao juiz que se espeça certidão premonitória (artigo 828, CPC) com intuito de averbar nos registros de bens a existência da execução evitando que o executado/devedor consiga fraudar o recebimento do crédito pela venda dos bens que possui, como também, é possível desde o primeiro momento já indicar o próprio imóvel a penhora, mesmo que este estiver gravado com ônus hipotecaria (Súmula 478 do STJ) ou tratar-se de bem da família (artigo 3º, Lei 8.009/90).

Outra vantagem é a possibilidade de se incluir no processo as parcelas vincendas (REsp 1.759.364), posto que se aplicam subsidiariamente as regras do processo comum ao processo de execução (artigo 771, CPC), além de pedir ao juízo que envie o nome do devedor/executado ao cadastro de inadimplentes, se ainda não feito em momento anterior ao processo (artigo 782, § 3º, CPC).

Portanto, fica evidente que o meio mais vantajoso de se realizar a cobrança de cotas condominiais e através do processo de execução e este quando bem manejado garantirá o recebimento do crédito de maneira integral é relativamente rápida.

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