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16 de Maio de 2021

Arrematou um imóvel que estava ocupado, e agora?

A arrematação de imóvel urbano locado conforme a Lei 8.245/91.

Marcos Vinicius Goulart, Advogado
ano passado

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Situação muito comum entre os adquirentes de imóveis em leilões judiciais e extrajudiciais é a arrematação de imóvel que esteja ocupado, seja por um inquilino seja por mero possuidor, e dai surge a pergunta o que fazer então para retomar o bem?

Pois bem, inicialmente cumpre estabelecer a que titulo este imóvel está ocupado e como se deu o leilão, sendo que no caso de a ocupação se dar sem relação de locação e a aquisição ter se dado através de leilão extrajudicial, após notificação para desocupação voluntária do imóvel, caberá a propositura de ação de imissão na posse, inclusive sendo possível a concessão de medida liminar para desocupação, como no caso do artigo 30 da Lei 9.154/97.

Frisando aqui que como o novo proprietária nunca esteve na posse do bem, a ação cabível é a de imissão na posse e não a de despejo, esta que reservada exclusivamente para o termino de contrato de locação (artigo 5º da Lei 8.245/91), ou ainda de reintegração de posse reservada aos que tiveram a posse do bem no entanto sofreram esbulho desta, ou tornado-se esta irregular.

Destarte, no caso de a ocupação se dar sem relação de locação e a aquisição ter se dado através de leilão judicial, nos termos do artigo 901 do Código Civil, o juiz expedirá, junto com o auto de arrematação o mandado de imissão na posse com prazo para desocupação, o que já permite a retomada do bem pelo novo proprietário.

No entanto, se o imóvel estiver legitimamente alugado, isso representa uma outra realidade em razão da aplicação da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), assim devemos analisar primeiro se o contrato de locação foi firmado por prazo indeterminado ou determinado e no caso da segunda hipótese se este conta com cláusula de vigência averbada na matricula do respectivo imóvel.

Destarte, no caso de o contrato viger por prazo determinado sem cláusula de vigência o arrematante poderá, no prazo de 90 (noventa) dias contados da averbação do auto de arrematação na respectiva matricula, independente de justo motivo, exercer direito a denúncia vazia dando o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação sob pena de ação de despejo, sendo que se não o fizer se presumirá a concordância com a manutenção do contrato vigente, devendo respeitar então sua vigência, conforme os termos do artigoº da Lei8.2455/91, sendo que neste caso só poderá realizar a resolução do contrato nas hipóteses especificas , como por exemplo falta de pagamento a falta de pagamento das prestações locaticias pelo inquilino (artigo 9º da Lei 8.245/91).

Entrementes se o instrumento viger por prazo determinado e contar com clausula de vigência e ainda estiver está devidamente registrada na matricula do imóvel, o arrematante será obrigado a respeitar a cláusula contratual, só podendo recuperar o imóvel após o termo do prazo da vigência, ressalvada as hipóteses especificas de resolução contratual como por exemplo a falta de pagamento de prestações locatícias (artigo 9º da Lei 8.245/91).

Por fim, se o contrato viger por prazo indeterminado não sendo valida neste caso a cláusula de vigência, este poderá ser denunciado pelo arrematante dentro das regras acima expostas acerca do contrato sem cláusula de vigência, ou seja, no prazo de 90 (noventa) dias contados da averbação do auto de arrematação na respectiva matricula, independente de justo motivo, entrementes, passado o prazo de 90 (noventa) dias para o exercício do direito disposto no artigo8ºº da Lei8.2455/91, a denuncia do contrato deverá respeitar as regras ordinárias para resilição e ou resolução contratual aplicáveis aos contratos de prazo indeterminado, cabendo aqui a analise do prazo em que o contrato vigora, em que prazo foi feita sua estipulação, suas cláusulas especificas e as especificidades legais do tipo de locação (ex.: não residencial, para temporada, etc), a fim de apurar as hipóteses de como se dará a denuncia do contrato.

Cumpre destacar que no caso do imóvel alugado, por força da sub-rogação do contrato de locação, o arrematante tem direito ao recebimento das prestações locatícias devidas ao antigo proprietário desde o aperfeiçoamento da arrematação que se dá com a lavratura do respectivo auto (artigo 694, CPC), independente de exercer ou não seu direito de denúncia do contrato, carecendo dai em diante o antigo proprietário de legitimidade para receber as prestações ou praticar qualquer ato em relação ao contrato sub-rogado.

Bem como, que conforme hipóteses acima descritas cumpre o arrematante realizar as notificações premonitórias exigidas por Lei e se estas descumpridas ajuizar a competente ação de despejo, conforme determina o artigo da Lei 8.245/91.

Outrossim que no caso de ocupação sem relação locaticia também cabe indenização correspondente pela ocupação do imóvel correspondente a sua fruição ou impossibilidade de fruição pelo arrematante entre o período de expedição do auto de arrematação e da retomada do bem.

Destarte, a arrematação de bens imóveis envolvem muitos aspectos que devem ser analisados por especialista a fim de que se cumpra a finalidade do investimento realizado sem percalços que podem muitas vezes inviabilizar o plano do adquirente, seja este qual for, obter lucro, entrar na posse do imóvel o mais rápido possível, adquirir sua propriedade livre e desembaraçada, entre outras hipóteses.

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