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16 de Maio de 2021
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    É legal a concessão de descontos e abatimentos em cotas condominiais pelo sindico?

    Os poderes do sindico a luz da Lei 10.406/02 (Código Civil).

    Marcos Vinicius Goulart, Advogado
    ano passado

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    Tendo em vista que o artigo 1.348 do Código Civil dispõe ser dever do Sindico zelar pelos interesses do condomínio, incluindo conforme o inciso VII, realizar a cobrança das contribuições, bem como impor e cobrar multas, pode este decidir pelo abatimento e parcelamento de valores de cotas e encargos não pagos? A resposta é depende.

    Inicialmente, destaca-se que o sindico deve prezar pelo tratamento isonômico dos condôminos, ou seja, se um condômino tem direito a descontos por que os outros não teriam o mesmo direito, ademais, deve se analisar que dependendo do acordo entabulado isso pode gerar uma desmotivação em massa dos condôminos adimplentes para realizar o pagamento de suas cotas, posto que a inadimplência não é mais tão desvantajosa assim, acarretando um problema grave de fluxo de caixa e afetando diretamente a gestão do condomínio e por consequência aos condôminos.

    Levando isso consideração, outro ponto de análise é que o sindico tem o dever de zelar pelos interesses do condomínio e a concessão de descontos e parcelamentos, em primeira análise, acarreta prejuízo direto aos cofres do condomínio, que ira de deixar de receber valores devidos, no mais por que a dívida usualmente está garantida pelo próprio imóvel que integra o condomínio (obrigação “propter rem).

    Mais a mais, caso a convenção condominial não outorgue esse tipo de poder ao sindico (transacionar extrajudicialmente por valores não adimplidos) a Lei também não lhe concede expressamente tais poderes, bastando uma leitura do artigo 1.348 do Código Civil para constatar, sendo o sindico administrador do condomínio, atuando através de mandato, devendo exerce-lo dentro dos limites dos poderes concedidos e da Lei sob pena de responsabilização pessoal pelos prejuízos ocasionados em razão de excessos (artigo 667, CC).

    Mesmo levando em conta os pontos acima, destaca-se que existe uma grande controvérsia jurisprudencial sobre a possibilidade do sindico fazer acordos sem aprovação de assembleia ou previsão em convenção condominial, sendo que, parte da jurisprudência entende que o sindico tem poderes para tanto, e se o faz defendendo os interesses do condomínio sem ocasionar prejuízos aos cofres, o acordo é valido e o sindico age em mero ato de administração sem cometer nenhum excesso.

    Nesse caso, a fim de evitar a configuração de prejuízo a massa condominial e portanto gerar a responsabilização do administrador, recomenda-se a nunca conceder descontos sobre o principal e/ou sobre a atualização monetária dos valores, se atendo o acordo em abatimento parcial dos juros em troca de alguma vantagem como por exemplo o pagamento a vista, outrossim, os parcelamentos negociados devem ser curtos não se estendendo por mais de 6 (seis) meses, assim, a chance do acordo ser questionado e considerado abusivo é muito menor.

    Entrementes, existe outra corrente jurisprudencial, que entende que o sindico não tem poderes para transacionar sobre tais valores a não ser que expressamente previsto na convenção condominial e/ou aprovados em assembleia.

    Portanto, tendo em vista o controvertido e instável cenário, com exceção dos parcelamentos curtos até 6 (seis) meses, o cenário ideal a alteração da Convenção Condominial ou que se faça Assembleia com pauta especifica, obtendo aprovação de 2/3 (dois terços) dos condôminos para realização de acordos específicos ou para uma autorização geral para realizar acordos dentro de certos limites pré-definidos, sendo esses os cenários que trazem mais segurança ao administrador e elide sua responsabilidade sobre os atos praticados.

    Portanto concluo que em que pese poderem ser aceitos os acordos firmados sem poderes e limites expressamente previstos em convenção ou assembleia, o cenário ideal é que tais questões sejam levadas a massa condominial através de assembleia ou que seja feita alteração na convenção, a fim de proporcionar segurança jurídica e evitar futuras ações indenizatórias.

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