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4 de Junho de 2020

Meu negócio foi impedido de funcionar em razão da pandemia, como fica o valor do meu aluguel?

A resolução e/ou revisão do contrato de locação comercial a luz da teoria da imprevisibilidade e da onerosidade excessiva.

Marcos Vinicius Goulart, Advogado
há 2 meses

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A pandemia global do novo vírus COVID-19, esta levando empresas quase a falência em razão do congelamento das atividades econômicas, especialmente no que diz respeito ao pequeno comercio.

Neste cenário, verifica-se que muitas empresas, especialmente as que trabalham diretamente com o atendimento ao público, como por exemplo os lojistas de shopping center, acabaram por ter seu negócio drasticamente prejudicado e em muitos casos inclusive se restaram impedidos de utilizarem o imóvel locado para os fins que se destinava.

Destarte, dai surgem as questões, como fica meu contrato de locação? Devo pagar o aluguel integral mesmo não utilizando o imóvel de maneira plena?

Inicialmente cumpre destacar que a relação locatícia comercial urbana é regulada por Lei especial (Lei 8.245/91 - LINQ), que no seu bojo prevê a possibilidade de comum acordo as partes reajustarem os valores da locação (artigo 18, da Lei 8.245/91), bem como, de não havendo acordo, a possibilidade da revisão judicial da prestação locatária nesse caso especifico em razão de disparidade para com o valor de mercado (artigo 19, da Lei 8.245/91).

No entanto, em meu entendimento, no momento imediato não existe disparidade no valor de mercado do imóvel, talvez isso ocorra em um momento futuro com a deterioração da economia no médio e longo prazo, o que enfrentamos agora é uma situação imprevisível, superveniente, grave e de escala global, onde a Lei do Inquilinato é omissa.

Assim, tendo em vista que de maneira subsidiaria e analógica ser possível a aplicação do Código Civil e do Código de Processo Civil, como também estar submetido os contrato de locação aos princípios gerais de direito, incluindo nestes os princípios de direito contratual, é patente a aplicação da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, conforme previsão legal dos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, onde se faz possível a resolução do contrato sem ônus, ou ainda, revisar as prestações a fim de se adequem ao panorama passageiro atual.

Posto isso, por óbvio que o cenário ideal seria a parte locadora e locatária, de comum acordo nesse período de crise reajustassem o valor da locação a parâmetros justos com base no artigo 18 da Lei 8.245/91, entrementes, caso isso não ocorra nada impede o inquilino de pleitear em juízo baseado nos fundamentos acima a revisão/resolução de seu contrato de locação.

Afinal, este se tornou demasiadamente oneroso ao inquilino que locou o bem para explorar atividade comercial especifica e acabou tendo essa obstruída ou mitigada por fato superveniente e imprevisível que o impediu total ou parcialmente de utilizar o imóvel ao fim para que se destina, na medida que se também se tornou demasiadamente vantajoso ao locador que não sofre com a deterioração natural do imóvel pelo uso e recebe integralmente a prestação locatícia, mesmo estando este impedido de ser utilizado.

Portanto, de fato na minha fundamentada opinião se faz medida de justiça a readequação dos contratos locatícios comerciais para refletir a realidade atual das empresas e do mercado, possibilitando a execução da função social dos contratos de locação e preservando a continuidade de milhares de negócios que sofrem com a crise causada pela pandemia.



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